Despúes de años de incertidumbre, el sector inmobiliaro comienza a resurgir en nuestro país. Las entidades financieras están abriendo el puño y hacen más factible la constitución de hipotecas. Este buen clima anima a muchos a adquirir una propiedad de obra nueva o a encargar construir la casa de sus sueños. Una alternativa para acceder, en ambos casos, es la fórmula autopromotor.
El préstamo hipotecario autopromotor es un tipo de hipoteca peculiar, ya que se financia la construcción de un inmueble, cuyo promotor es la propia familia que va a vivir en la futura casa. Por tanto, este tipo de financiación tiene dos realidades complejas que tenemos que conocer y dominar:
- La promoción de una vivienda, con las complicaciones registrales, económicas, jurídicas y técnicas que la construcción de una vivienda conlleva. Hemos editado una guía de la compra de vivienda para ayudar al usuario en este materia.
- La contratación de un préstamo hipotecario, con las complicaciones que cualquier hipoteca conlleva, más la complejidad de la hipoteca autopromotor.
Promoción de nuestra vivienda
La gestión de la compra y construcción de un inmueble es una tarea que escapa de la capacidad de gran parte de las familias españolas. Por ello, muchas de las tareas a ejecutar se deberían poner en manos de profesionales, subcontratando sus servicios. Sin embargo, ello conlleva tener los conocimientos y habilidades básicas, tanto para seleccionar los mejores profesionales, como para monitorizar el avance del trabajo.
La compra del solar para edificar no es solo encontrar uno cuya situación y dimensiones nos guste. Es mucho más complejo. Debemos saber identificar:
La realidad urbanística del terreno. No solo si es urbanizable, sino los metros cuadrados edificables, las alturas que se pueden construir, las dimensiones mínimas de la fachada y un largo etcétera que determinan la idoneidad del suelo. Deberemos acudir al ayuntamiento en cuestión a solicitar una certificación urbanística.
La situación registral del suelo. Para ello pidamos una nota simple al Registro de la Propiedad, además de una copia de las escrituras al actual propietario. Además de poder verificar los verdaderos propietarios, veremos si hay otras cargas, posibles embargos e incluso si están registrados todos los metros cuadrados reales; de no ser así, en ocasiones es posible solicitar un expediente de ampliación de cabida al Registro. La información que consta en el catastro es vital en este tipo de discrepancias.
También puede ocurrir que los propietarios registrales no se correspondan con la realidad, por ejemplo en el caso de que alguno de ellos haya fallecido y no se haya registrado aún la aceptación de herencia. En estos casos, hasta que no se haya procedido a actualizar los titulares registrales, no es posible adquirir el solar.
Una vez tenemos claro que el suelo es el ideal, tendremos que proceder a la compra-venta, lo cual implica conocer el proceso jurídico relacionado. Y después contratar los servicios de un constructor, seleccionando uno profesional y solvente, además de competitivo.
Santander, BBVA y Bankia son, entre las grandes, las únicas que ofrecen este tipo de productos y sólo Bankia ofrece información sobre las condiciones generales para acceder a este tipo de préstamos. Santander y BBVA emplazan a sus clientes a que acudan a cualquier sucursal para negociar las características del mismo. En el caso de Bankia, el “Préstamo Autopromotor” de la entidad se ofrece en sus versiones fija y variable. Esta última, referenciada al Euribor, cuenta con un diferencial que puede bonificarse con hasta un 1% en función de la vinculación del cliente con el banco.
En el caso de Bankia, durante 3 años pone a disposición del autopromotor un dinero que se desbloquea mediante la presentación de las diferentes certificaciones de obra. Durante este periodo solo se pagan intereses a tipo fijo por las cantidades dispuestas. El total que nos concederán no puede superar el 80% de la inversión, incluida la adquisición del solar.
Una vez acabada la obra, se procede a conceder un préstamo hipotecario normal, a devolver en hasta 20 años, pagando unas cuotas (durante cada revisión) mensuales constantes referenciadas a un Euribor más un diferencial, a concretar.
